物业管理企业资质?小区物业管理服务内容和收费? 物业管理相关知识-重庆律师在线

物业管理服务

物业管理企业应当具有什么资格和条件？
物业管理企业应当具有独立的法人资格。
县级以上人民政府房地产行政主管部门应当根据物业管理企业的注册资本、专业人员和物业管理业绩等，对物业管理企业核定资质等级。
物业管理企业应当按照核定的资质等级，承揽相应的物业管理业务。
国家实行物业管理专业人员职业资格制度。

业主大会应当如何委托物业管理企业？
一个物业管理区域的业主大会，应当委托一个物业管理企业实施物业管理。
业主、业主大会选聘物业管理企业的，应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同的内容包括什么？
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、维修基金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

住宅小区公共性服务收费的费用包括哪些部分？
住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：
1．管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
2．公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
3．绿化管理费；
4．清洁卫生费；
5．保安费；
6．办公费；
7．物业管理单位固定资产折旧费；
8．法定税费。
本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其它费用开支。
物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。

上海市规定
物业管理服务合同中当事人应当约定哪些物业管理服务事项？
物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项：
（一）住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；
（二）物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；
（三）电梯、水泵等房屋设备的运行服务；
（四）保洁服务；
（五）保安服务；
（六）物业维修、更新费用的帐务管理；
（七）物业档案资料的保管。

上海市规定
物业管理应当如何做好服务？
物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：
（一）按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；
（二）在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护；
（四）发现住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；
（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；
（七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；
（八）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
（九）发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；
（十）按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。
除前款规定外，物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作。

上海市规定
物业管理服务收费包括哪些项目？
物业管理服务收费包括下列项目：
（一）管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；
（二）房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；
（三）保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；
（四）保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；
（五）维修费，用于物业维修服务所需的费用。
前款第（一）、（二）、（三）、（四）项费用按月分项计算，第（五）项费用按实际维修项目计算。

上海市规定
物业管理服务收费的标准按照哪些规定来确定？
物业管理服务收费的标准按照下列规定确定：
（一）已售公有住宅的收费标准，由市物价局会同市房地局制定；
（二)普通内销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会在区、县物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定；
（三）高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会协商确定。
其他服务项目的收费，由物业管理企业与业主委员会或者业主、使用人协商确定。

上海市规定
物业管理服务费用如何收取？
物业管理服务费用由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定向业主收取。业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定。物业管理服务货用经约定可以预收，预收期限不得超过三个月。

北京市规定
物业管理企业的权利：
（一）依据物业管理合同和国家及本市的有关规定对居住小区实施物业管理；
（二）依据物业管理合同和有关规定收取物业管理费用；
（三）劝阻、制止损害他人物业或妨害物业管理的行为；对造成的损害，有权要求赔偿；
（四）要求物业管理委员会协助管理；
（五）选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安、绿化等专项服务业务；
（六）从事物业经营或开展其他多种经营和有偿服务。

北京市规定
物业管理企业的义务：
（一）全面履行物业管理合同，对产权人委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化维护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务；
（二）接受物业管理委员会和居民的监督；
（三）重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定；
（四）接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督；
（五）发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。

北京市规定
房地产产权人或使用人违反规定，有下列行为的，物业管理企业应当如何处理？
（一）擅自占用居住小区内的公共场地或者改变其用途的；
（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，损毁设施、设备及有其他危及房屋安全行为的；
（三）私搭乱建，乱停放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用绿地或破坏绿化，污染环境，影响居住小区景观，制造噪声扰民的。
房地产产权人或使用人违反规定，有以上行为的，物业管理企业应当劝阻、制止并向有关行政管理机关报告，并有权要求其恢复原状、赔偿损失：

北京市规定
物业管理企业违反北京市居住小区物业管理办法，有下列行为之一的，房地产产权人和使用人如何处理？
（一）房屋及公用设施、设备修缮不及时的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四）擅自改变房地产和公用设施用途的；
（五）其他不履行或者不完全履行物业管理合同及北京市居住小区物业管理办法规定的义务的。
物业管理企业违反北京市居住小区物业管理办法，有以上行为之一的，房地产产权人和使用人有权向物业管理委员会投诉或者向房屋土地管理机关反映；物业管理委员会有权予以制止并要求其限期改正，对给产权人或使用人利益造成的损害有权要求赔偿损失，情节严重的有权解除委托管理合同：

北京市居住小区物业管理服务基本要求
1．房屋及共用设施设备的维修和管理。24小时受理住户报修；建立维修服务回访制度，有回访记录。房屋及设备小修和电梯、供水供电设施、共用电视天线的管理应达到《房屋及其设备小修服务标准》（京房地修字〔1998〕第799号）。房屋的大中修执行《北京市城镇房屋修缮范围和标准》（京房修字〔1994〕第521号）。定期以及冬、雨季和天气异常时对房屋和公共设施设备、道路、绿地等进行检查，发现问题立即安排抢修；对质量较差、易出问题的部位，应及时记录备案，重点检查；每年年底或年初对上述项目进行全面检查，对完损程度做出评价，列出年度养护维修计划。检查和大、中、小修要有记录。
　　2．保洁服务。居住区内道路、楼梯每天清扫一次，垃圾每天清运一次；及时清理居住区内公共场所的废弃杂物；及时清扫积水和积雪；及时组织清理乱堆放物品、乱张贴的宣传品。
　　3．保安服务。24小时有专人值守；进行日常巡视；涉及人身安全处，设有明显标志并有防范措施。对火警事故、交通事故、治安事件以及其他紧急情况有处置预案，发生时要及时处理，并上报有关主管部门；对居住区内违法现象，积极与派出所等配合进行处理。
　　4．绿化管理。绿地无杂物，无侵占现象，基本无裸露土地；花草、树木修剪及时，无明显枯枝死杈及病虫害现象，树木基本无钉栓捆绑现象。
　　5．消防管理。建立消防责任制；定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；消防设施设备有明显标志；消防设施设备完好，放置合理，定期巡视、检修。
　　6．车辆管理。车辆应停放有序。收取车辆管理费的，应有专人负责看管；机动车应指定专用停车场、划定专用停车位，非机动车应存放在专用停车场所。
　　7．装修管理。监督业主和住户遵照有关规定进行装修。
　　8．代收代缴服务。如代为收取水费、电费、燃气费、房租、电话费等费用，应按照有关规定收费，计数准确，并提供凭据。
　　9．档案资料管理。有比较完整的房屋及其设施设备的基础资料、房屋产权产籍资料和物业管理经营管理资料；及时变更记录，保证档案资料账实相符。房屋及设施设备基础资料要求有房屋总平面图、地下管网图、规划批准文件，竣工和接管验收档案资料（要有验收证明、竣工验收单及土建、水暖、电气、人防、设备竣工图纸等）、公共设备设施的设计安装图纸资料。1996年后新建小区应有六图二书，即1／1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图以及居住小区的详细规划说明书和环境预评价书。
　　房屋产权产籍资料应有房屋产权情况清册，共用部位、共用设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数。物业管理经营管理资料应有分户管理记录，房屋数量、种类、用途分类统计表，居住小区情况表，房屋安全普查表，历年的房屋完损等级评定记录，大、中、小修和检查记录，设施设备运行记录，房屋租金缴纳记录，公共维修基金的提存和使用记录，物业管理费用的收缴和使用记录，向管委会公开账目的记录等。

物业管理企业如何和业主或者业主委员会办理物业交接手续？
物业管理企业承接物业时，应当与业主或者业主委员会办理物业验收手续。
业主或者业主委员会应当向物业管理企业移交物业管理条例第三十二条第一款规定的资料。

物业管理企业可以改变物业管理用房的用途吗？
物业管理用房的所有权属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

物业管理企业可以另行委托吗？
物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务另行委托，但不得将整项服务业务委托他人。

物业服务费用如何确定？
物业服务费用由业主和物业管理企业按照合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，协商确定。
普通住宅的物业服务收费办法，由国务院计划主管部门会同国务院建设行政主管部门制定。
物业管理企业根据物业服务合同的约定向业主收取物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务价格由双方约定。
物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位应当向最终用户收取有关费用。
物业管理企业可以接受公用事业单位的有偿委托，代收有关费用。

物业管理企业的义务
对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

物业管理企业应当加强对物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业应当及时向有关行政管理部门报告，协助作好救助工作。
物业管理企业疏于管理，未能履行物业服务合同约定的安全防范义务，导致业主人身、财产安全受到损失的，应当依法承担相应的法律责任。