走出房地产投资信托的融资误区
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| 作者：未知
原出处：未知 日期: 2006-10-17 |
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在国内，一说到REITs，大家首先想到的是融资工具，并常常将此当作房地产商在融资渠道上走投无路时的救命稻草。
笔者认为，一旦对REITs作出如此定位，即有重蹈中国股市十多年惨痛教训的覆辙之危险了。
其实，REITs功能多样。
从房地产投资商和开发商的角度看，REITs也不仅仅是用来融资的，更是变现的手段。
以股市为例，企业的投资者、经营者经过若干年的投资、创业，将一个企业培育起来，具备了上市条件。在可以选择是否上市的时候，创业者首先要考虑的上市融资对创业者的作用是解决融资需求还是将股权通过上市放大收益价值，国内往往选择前者，而成熟的市场往往选择后者。
REITs也如此，香港REITs市场已经开了半年了，市场表现虽然火爆，但也不见那几大地产商急急忙忙地将旗下优质地产项目拿去上市，这是成熟市场的表现。
反观国内，误区是各方面强调REITs的融资功能而忽略其他方面的功能，甚至是夸大融资功能，无视REITs市场基础条件的建设。
国内的REITs市场是一定会设立的，我反倒以为在设立国内REITs市场之前应先做好基础建设，而不是仓促建立市场。否则又会造成无穷后患，今后不应该再来一次“REITs分置改革”。
首先是立法，包括今年将要讨论的《物权法》。《物权法》应当是REITs的立法基础。然后是税收，REITs的法律结构，治理结构等等，甚至还包括商业设施的规划等等。
我仍然坚持先做起来的观点，当然打好基础并不需要我们用很长的时间，也就是先用私募REITs，等条件成熟再转为公开发行并流通。
同样，私募REITs也不要仅仅定位于融资。其实质应当是以优质商用物业为核心，将其已有的收益作为支付基础，通过信托投资公司私募发行REITs.所筹资金支付给业主，然后由专业的REITs资产管理公司进行管理。业主可能是投资人，可能是开发商。他们将出售变现的资金用于二次投资和滚动开发，才符合REITs市场的游戏规则。这样运作的结果才不至于让REITs掉进单独融资的误区。而毁了REITs在国际市场的成功声誉，从而阻碍REITs在中国的健康成长。
包括中国工商联房地产商会提议的利用REITs，发展廉租房，其实也是这个道理。可以首先将房管部门的存量房产出租收益出售，用大量变现回来的资金投资开发廉租房屋，然后将其用REITs的方式再次出售，几年之内，就可以大规模地解决目前我们争论不休的经济适用房问题和低收入人群住房矛盾问题。
那时的REITs，就将是一个居功至伟的金融产品而不是单纯的融资工具了。
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