厚利驱动调控做保 外资捉对杀入中国房地产市场
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| 作者：未知
原出处：京华时报 日期: 2006-12-9 |
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根据国家统计局公布的数据，上半年我国房地产开发企业利用外资折合人民币167亿元，同比增长32.5%；而三季度的统计数据显示，利用外资金额上升到了259亿元，同比增长更是达到46.6%.
外资大举进入房地产业问题，早在今年7月就引起了政府有关部门的高度重视。为加强宏观调控，规范房地产市场外资准入和管理，国家建设部等六部委在7月份发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称“171号文件”），随后又下发了相关配套措施。但这并没有浇灭外资进入中国市场的热情，反而越是调控，外资反而觉得中国市场更加有保障，再加上看好中国市场的利润，大批外资更加有恃无恐地进入。
■外资持续流入
尽管有了“171号文件”，但外资“攻城略地”的步伐似乎并未有所减缓，反而是成群结队杀入中国市场。地产投资机构仲量联行发布的《全球上半年国内地产投资情况报告》中指出，2006年1至6月，流入中国内地房地产行业的跨境资本高达27.7亿美元，占同期中国房地产投资总额的58％。
10月11日，新加坡腾飞集团以1.66亿美元代价收购上海甲级写字楼海洋大厦；10月27日，中国香港华人置业出价7.32亿元人民币，在成都拿下近140亩的土地；11月8日，德意志银行的房地产和基础设施管理业务分支机构RREEF宣布取得珠海中珠股份有限公司“中珠上城”项目50%的股权；11月16日，由摩根士丹利参股投资的首个商业开发项目———上海安信商业广场正式入市，摩根士丹利与其合作伙伴安信置地（中国）有限公司共计投入了15亿元。
■收益长期看好
外资成群结伙地杀入我国房地产市场的根本原因是住宅开发的高回报率。由于外资进入中国市场享有优惠政策，使外资在中国市场存在一定优势。目前在中国投资楼市收益又好，所以外商就进行了大规模的投资。
2006年7月，建设部、商务部和发改委等6部门已联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，以此限制外资进入中国房地产市场。根据此项新规，境外投资者通过股权转让等方式并购的境内房地产企业，收购合资企业中方股权的，需妥善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。据一位房地产人士透露，该条款对于实力雄厚，并且没有不良记录的境外投资者而言，调控作用相当有限。
目前，由于国内紧缩银根，严控开发贷款，甚至是按揭贷款，这也使得房地产市场的许多房地产企业出现明显的资金问题。为了回笼资金，中国房地产企业纷纷以出让土地、低价出售物业、转让股份的方式来募集资金。“现在对于资本金雄厚的大型国际投资机构而言，这是不错的逢低吸纳的机会。”一位不愿意透露姓名的投行人士表示，“从长远来看，中国房地产市场仍然有很好的获利空间，有望获得理想的投资回报。”
在刚刚结束的住交会上，关于海外投资机构者的大批进入也是讨论的热点。但是，外资进入中国房地产市场，目的还是获利，有些是希望长线投资或短线投机，有些则是为了借助人民币升值的可能来获利。如果过度投资，会导致国内整体市场的结构性失调。
■调控带来保障
虽然今年中国政府对于外商投资实施了一系列的调控措施，却加强了外资进入的信心。原因是一些外商认为，调控使中国房地产发展更加稳定，坚定了他们进入的信心。调控政策使中国地产市场的风险降低，现在是投资的最佳时候。在外商看来，中国针对过热的房地产市场实施的一系列调控政策，包括“171号文件”的出台，不仅没有影响他们在中国的投资计划，反而加强了他们的安全感。
“调控政策使中国地产市场风险降低，现在是投资的最佳时候。”瑞星思达投资集团董事长约翰·珀佰特（John Probandt）表示，“过去几年，由于对风险判断不清，虽然觉得市场很好，但我们也未敢贸然进入，何况已经有很多外来投资者在中国遭遇了失败。”然而，中国针对过热的房地产市场实施的一系列调控政策，包括所谓“外资设限”政策的出台，反而加强了他们的安全感。因为投资者首先保证不要亏钱，其次才考虑赚多赚少，合理的政策是为了让市场更加规范，这正是战略投资者最看重的。
外资机构人士认为宏观调控是一个好的信号。中国政府的宏观调控策略使外商相信，中国房地产的发展不再像过去那样基于不稳定、不可控的因素，而更多是基于中国的经济快速发展，以及人均收入增长基础上的需求上升。
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