个人合作建房受追捧 政府应予鼓励并规范
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| 作者：未知
原出处：中国证券报 日期: 2006-12-19 |
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目前不少地方出现了个人合作建房热，业内专家认为，房价便宜是其吸引力的根本，但目前看还鲜有成功者，政府应予以鼓励并进行规范。
北京合作建房第一人于凌罡在多次运作未果的情况下，近日又重整旗鼓，瞄准了海淀区花园路25号地块，日前已开始对合作者验资。北京合作建房另一位倡导者———北京仁和律师事务所律师孟宪生也表示，以合作建房模式建设的老年人“退休社区”计划目前基本成型。但温州个人合作建房开始遭遇一些阻力，地方管理部门近期甚至表达了否定的态度。
合作建房便宜许多
于凌罡表示，合作建房就是购房者自己做开发商。孟宪生则将这一模式比喻成“AA制”，他笑称：“合作建房说白了，就像大家吃饭AA制，自己掏自己那份钱。”
按照于凌罡的合作建房方案，花园路项目第一批加入者的承诺房价是7300元/平米，而第二批加入者房价则高出1000元。不过，即使如此，与周边房价相比，个人合作建房的房价仍然能便宜2000—3000元。而项目底商出售后，收入为合作者分享，那样的话，房价可以下降35%以上，所以响应者很多，近300个名额很快登记完毕，目前报名者已经超过500人。
根据合作建房方案，征集足够数量的意向参与者是第一步，然后成立法人组织，取得项目运作和签署合同的资格。报名者预先交付500元的前期费用，并签署承诺书，成为合作建房参与者。进而每个参与者在指定银行存入个人存款，为洽谈项目提供资金保障。存款额按照意向住宅的建筑面积计算。
于凌罡介绍，目前的花园路项目最低验资额分别为：登记40平米是8万元、60平米是12万元、80平米是16万元、100平米是20万元、120平米是24万元。这笔存款相当于首付款。目前花园路项目引入中信信托公司承担资金管理，而工程事务则交付给国金管理公司。如果登记的参与者存款不足，则可以向中信公司申请信托贷款。
孟宪生也指出，在这种模式中，资金筹集后将引入专门的第三方来管理。并且，房屋不存在销售问题，预售后就可以顺利办理个人按揭贷款，因此资金链问题不太大。
拿地是关键
在北京市土地储备整理中心的网站上，花园路地块被列入第四季度上市地块，位于北四环内龙翔路上，建设用地8088平方米，规划建筑面积是19400平方米，三通一平。在于凌罡的计划中，计划建设住宅300套，其中13580平方米为90平方米以下小户型，并建设地下停车位200个。
“现在的关键就是拿地了。”知情人士表示。而合作建房的成败主要也在于此。深圳合作建房发起人林立人介绍，目前全国各地的合作建房多数卡在拿地环节上。
于凌罡坦言，从去年8月的芍药居到现在，一直没有地段、规模和价格基本合适的土地。“我们不得不勉强尝试相差较大的地块”。他认为，现在北京的开发商天价拿地使他们买地的尝试步履艰难。
业内人士表示，个人集资建房需要小块的地，不像开发商拿地讲究规模效应，考虑规模经济，北京的规划严格，划分的地块较大并不适合个人集资合作建房。
不过花园路地块由于面积较小，大的开发商一般都看不上，如果在招标过程中政府能考虑限制房价因素，那么于凌罡与他的合作者拿到土地希望就很大。
合作模式应当鼓励
孟宪生认为，上个世纪90年代初期，国内就出台了《住宅合作社管理办法》，而以后的国务院文件也都没有否定这种模式。作为合作消费，政府应当是鼓励的，因为这是对抗垄断的最好方式之一。
而香港百骏（中国）投资控股有限公司董事长王济武则认为，目前运作的合作建房模式更为贴切地说，应该是一种商业模式，是一种“以股折房”、开发商提早融资的一种模式。不过，参股者在评估好预售风险和价格折让的利害后，购买这种“超前”期房也未尝不可。
然而，目前中央政府没有任何专门条文来表明态度———既没有明令禁止，更没有政策予以规范。在中央意见未定之前，地方政府对个人集资合作建房的影响有时就能左右全局。“很多地方政府并不喜欢合作建房。”复旦大学尹伯成教授断言。
近日有消息称，安徽和山东等地出台规定，“只允许利用本单位存量建设用地进行集资、合作建房”。
但世界许多国家对此都是鼓励的。有专家介绍，目前世界上有80多个国家建立了十多万个合作建房组织。
而为了防止党政机关、事业单位在合作建房的名义下以权谋私，建设部、监察部和国土资源部联合发文，要求停止审批党政机关集资合作建房项目。
阳光100的范小冲对个人合作建房持“乐见其成”的态度，但他也有担忧：这种建房模式专业化程度不够，“将房子盖了起来，可能会面临一大堆的售后保障问题。”
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