温州个人合作建房是在“偷换概念”？
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| 作者：未知
原出处：钱江晚报 日期: 2006-12-22 |
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在温州个人合作建房联盟拿地的同时，各方面的“质疑”和“拷问”不断涌向建房联盟。温州合作建房联盟发起人、温州市场营销协会秘书长赵智强宣布的、开发成本至少能比周边同类项目低30%以上的消息，让人惊喜不已；随之而来的“非法集资”和“非法预售”质疑，又让人感到惊讶。
前期几乎一直保持沉默的温州当地政府部门，终于发出质疑声。温州房管局局长胡立同在接受媒体采访时表示，温州的集资建房“不是集资建房，是房产开发”，并“涉嫌欺诈”。
但是，昨天下午，胡立同接受早报记者独家采访时表示，之前媒体的一些说法，并没有表达出他的全部意见。支持还是反对，到目前为止，温州仍没对个人合作建房下定论。作为个人，他也是对温州个人合作建房今后必将遭遇的难题提出一种必须的担心。
委托开发商拿地前没有说明？
温州市房管局局长胡立同说：“温州出现的‘个人集资建房'，和国家有特定含义和特定对象的个人集资建房或合作建房，是不搭界的。”
胡立同说，法律意义上的个人集资建房标准有：土地是政府划拨的，符合经济适用房开发的有关要求；要在政府房管局的指导下成立非营利性组织，来运转整个建造过程；可以享受国家税费减免的优惠待遇；住宅不得向社会出租、出售等。从这些方面来看，温州的“个人集资建房”，都不符合有关定义，因此容易引起误解。
“或许是合作建房者希望通过这种表述，得到政府部门的政策支持。”而让温州有关部门都感到吃惊的，就是温州合作建房成功拿地。“在事先没有说明是个人合作建房的情况下，他们就委托开发商拿了地。”胡立同说，“得知建房联盟拿地后，房管局曾前往了解情况。按规定，集资建房者须经过严格审核，但他们无法核实，建房联盟参与者是否符合现行法规的标准。”
将遭“非法预售”的法律拷问？
前期有媒体报道说，胡立同认为温州的个人合作建房存在欺诈嫌疑。昨天，他接受记者采访表示，这样的报道有失偏颇。因为到目前为止，对于该项目的走向，温州当地政府还没有一个定论，但他个人提出了一种担心。他也希望通过早报，完整地表达他的三点意见。
其一，他希望关注个人合作建房者，更清楚地分析温州合作建房所谓5300元/平方米的房价，更全面地考虑投资成本和效益，不要过于乐观。
其二，还要考虑到投资风险，即使温州合作建房能够顺利进行下去，将需要2-3年的时间，而在这期间，政策、建安成本、资金运作都有可能出现变数，最终能否保证5300元/平方米房价，也难确定。对于赵智强所公布的“成本清单”，胡立同并不认同。他认为，加上楼盘销售等环节产生的税费，该项目建成后的房屋成本价，有可能比5300元/平方米高出很多。
更为重要的是，个人合作建房有一个不得不面对的难题，即建成的房子在销售时，如何纳入政府管理体系，业主如何取得房产权。目前，建房人跟开发商是委托代建关系，理论上讲，造的房子产权属于合作建房人，不需要经过销售环节。
但在目前的实际操作中，开发中各类证照都是填开发商的名称，如果定向销售，明显违反目前商品房必须网上公开销售的规定，这将遭到“非法预售”的法律拷问；而如果260名合作建房人，成为委托开发商的该项目股东，这样，房子的产权归属就没任何问题了，合作建房人必须要购买房子的产权，整个过程就纳入房管局的管理体系了，但是，房源向社会公开销售，无法100%保证合作建房人一定能买到房。“既然从一开始就有‘房开'介入，那就需要把它当作一个房产开发项目来对待，政府部门也必须以这方面的法律法规来监管。”
“破冰”扬帆还要跨三道坎
除了“非法预售”质疑外，温州个人合作建房还面对“非法集资”的质疑。温州市银监分局表示，目前正在关注这一现象，但并没就此展开调查。因为，合作建房并没“定性”。
赵智强再三表示，资金由温州龙湾农村合作银行蒲州支行托管，只有在合作建房代表、银行、开发商、土地出让方四方全部到齐情况下，才能对这笔资金进行支配。
浙江省房地产业协会理事、温州朗兆房产董事长、温州房市权威评述人叶维坚，专门为个人合作建房撰文指出，建房自住没直接获取投资利润的表现，更没获取非法利益的倾向；从集资手段看，均是个人的意愿表达，因此，温州个人集资建房既没侵害他人或共公利益，也没扰乱金融秩序，现行法律上是没有禁止的。
面对种种摆在眼前的难题，赵智强也坦言“压力很大”。外界提出建议说，260名集资建房人成为委托开发商的该项目股东，建成后房源向社会公开销售，这样即符合房地产开发的相关要求，对此，赵智强认为，这就背离了个人合作建房的初衷。
不过，按照赵智强的说法，个人合作建房确实不完全符合现行一些部门的规定或管理措施，但没违反基本法规条例，是属于“非禁止地带”。而“非禁即入”，是温州经济模式取得先发优势的创新精髓之所在。目前，个人建房工作正在有条不紊地进行。
对此，叶维坚建议，温州的集资建房模式是建立在现代地产开发模式的基础之上，只有解决个人集资投资的合法规范性、定向销售的合法性和代理开发公司零利润税务上的可操作性这三个问题，才能“破冰”扬帆。
●相关链接
就在11月14日，温州个人合作建房宣布拿地成功的前一天，温州有关部门出台文件禁止“炒楼花”，这一行动被认为是该市最严厉的一次房地产秩序整顿。
“炒楼花”指的是：在房屋尚未取得预售证之前，就将楼盘以收取定金或其他方式进行销售，房屋随即就会出现在二级市场上加价倒卖，这些房子通常连影子都没有，只有空荡荡的一块土地。
温州市房管局、温州市发改委、温州市建设局和温州市工商局联合发文，禁止“炒楼花”，今后在房地产交易中出现这种行为都将受到严厉查处。同时通过一年左右时间，不断落实各项房产交易的监管制度和措施。
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