投资房产新理念：买房出租租房自住还可套利
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| 作者：未知
原出处：搜狐社区 日期: 2007-1-4 |
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盘活资产之租房有理
手里有房，心里不慌。
我想说的租房有理不是说不买房，而是指为盘活资产而进行的租房，它包括了为了提高生活质量自己租房以及为了赚取收益把房租给他人。
顺便再谈谈自己总结出来的房产出租时的一些经验。
1、租房享受生活
自有房产：自住VS出租
前两天和朋友聊起她的生活状况。
“上班加班加上回家时间，一天要花掉一半以上的时间在工作上，回家又要做家务还要保证8小时的睡眠，算下来真正属于自己的时间竟然只有区区1个小时左右，这日子过得可真累人啊！”朋友一脸的苦恼。
细细问了一下，她家在徐家汇附近，工作却在陆家嘴，每天一来一回在路上至少要花3个小时左右。而且上下班挤地铁换地铁再换公车，既要忍受罐头鱼一样挤在人山人海中的郁闷烦躁，又要打足精神时刻提防神出鬼没的扒手。
“你家房子有多大？现在附近同类型的房子大概能租多少啊？还有贷款吗？”我连珠炮似的发问。
“不大的，就40多平，没有贷款。装修一般，不过因为地点还算较好，所以大概能租个1500-1800吧。”
“那为什么不考虑把房子出租，同时在陆家嘴附近租套差不多的小房呢？”
“租房？自己有房子还在外头租？从来没想过。很麻烦吧！？”
其实朋友完全可以通过租房的形式来实现生活质量的提高。在工作地点附近找套小户型，和她现在居住环境条件差不多的大概在1200-1500左右。视其最终具体租金而定，每个月就会产生几百元的正向现金流，不但改善了生活增加了娱乐时间，还增加了收入来源。
住房公积金：养老金VS养老房产
这位朋友在住房公积金账户里有将近10万的资金，每月还有快1000元左右的进账，却说不想再给自己增加负担，等以后再一笔取出来养老也挺好。
她为将来做准备的想法是很好的，却忽略了导致资金贬值的最大黑手——通货膨胀。如果能活用住房公积金及其低利率贷款置办最好的保值品——房产，将比让它在账户里睡个几十年合算多了，还能成为将来的一个稳定收入来源。
具体来说，她可以在有发展潜力的较边远的地方物色一套不太大的二手房或带装修的新房（总价不高户型合理，附近有大型住宅区办公区和较为成熟的社区生活环境），同时计算一下将住房公积金账户余额一次性支付贷款后，使用最长贷款年限，能把月按揭控制在1000-1500以内所需要的公积金总贷款，并以此为参考制定可承受的总价来选择房产。然后将房产出租，大概能租个800-1000，加上她的公积金每月1000元左右的进账，又可带来300-1000左右的正向现金流。
这样，稍一规划，在不加重负担的情况下不但又增加了一套房子，还能盘活资产，提高生活质量，增加收入。
同理可以用于像我一样的海漂一族，在上海租房打工挣钱，到家乡买房置业出租（前提是想回家养老），将来荣归故里的时候生活质量也能有所保障。
2、房产出租的一些经验
首先，计划出租的房产从装修开始就要对客户群有明确定位。
比如，如果在学校周围，则主要面向学生租赁，简单装修后可加入些时尚元素，再添置一些小巧的布艺就很能唤起共鸣。如果是CBD区，面向外籍人士，一般欧美崇尚本土风味与西洋风的结合，实用主义至上；日韩则喜欢自然环保，原汁原味，偏好柔和的木质本色。（这是我参观一些外籍朋友的家并询问他们的喜好时得知的）
总而言之一句话，轻装修，重装饰。不是越贵越豪华就好，要根据租赁对象的特点及喜好来布置。
其次，为避免空置率，出租房产时我倾向于长期租赁给固定房客。
比如一套小户型房产，市面租赁价位在1100-1300左右。我向房客提出如果长期租赁，5年为一个周期，第一年1300元，第二年1200元，第三年1100元，第四第五年1000元。到第六年时再根据市场租赁价位来调整下一轮租金。（之所以以5年为限，是因为个人判断5年内的租金变动范围比较小）如本人未住满年份因买房等临时要搬离，还可以介绍朋友来享受之后低价位租金。
这样，（1300+1200+1100+1000+1000）×12＝67200，而如果按照每月1200元出租且不计算中介费用，每年空置一个月则为：1200×11×5＝66000.
很明显，长期租赁省时省力利润更高，房客熟悉了风险也较小。
如果房客在租赁期内一定要退房，由于前三年的租金相对来说还是比较高的，所以平均下来也能在平均市面租赁价格水平。互利双赢风险小，是长期租赁的最大特点。
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