一税代之就能治顽疾？ 开征物业税能降房价是呓语
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| 作者：未知
原出处：中国经济网 日期: 2007-1-9 |
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事件起因——樊纲：“物业税是房地产市场的内在稳定器。”
“人们要为房价的上涨付费，而不是仅仅从房价的上涨中得到好处……首先，由于房产税是对财产征税，它有利于缓解社会收入的不平等。第二，这种税收是稳定的税源，只要有房子就有税。第三，可以减少其他的税收，减少生产者的税负。第四，可以使政府的税源更依赖于把现在的城市搞好、保持好，而不是更多地依赖卖地。”在日前举行的“2007中国地产新视角—和谐地产高峰论坛”上，中国人民银行货币政策委员会委员、中国经济体制改革基金会秘书长樊纲说。
解析物业税
“物业税”的来源：
从2003年11月十六届三中全会的文件明确提出“要在合适的条件下推出不动产税”至今已过去3年。从“不动产税”、“财产税”到“地产税”、“保有税”，这些税种实际上均相当于“物业税”这一使用频率更高的名词。
2005年，无论是由国家税收总局、财政部、国土资源部、建设部、人民银行和国务院发展研究中心等相关部委组织的《中国房地产税收政策研究》报告研讨会，还是两会期间“对空置房屋开征不动产税”的提案，都已经开始探讨征收物业税的问题。
2006年5月，北京召开物业税改革国际研讨会，国务院发展研究中心发布了第二期物业税改革研究成果，首次提出了中国实行物业税改革的三个备选方案，并建议中国政府在2008年前后开征物业税。
物业税对房价将产生什么样的影响？
首先搞清楚决定房价的因素有哪些，就目前我国商品住宅价格而言，大致可以认为：供求关系是第一因素，政策取向是第二因素，产品成本构成是第三因素，产品质量是第四因素，开发商企业及项目品牌可归为第五因素，其他还有通货膨胀等因素不再一一列举。物业税的出台，将主要影响到产品成本，目前的房价包含了几十种税费，如果加上土地出让金，则形成了很大部分的房价构成成本，而物业税的实质在于把这些税费均摊成70份（以住宅为例），由开发商的头上转移到小业主的头上，按年收费。这样，则产品成本将大幅降低，从而使房价下降。
我国的实际情况与征税条件不符
第一，我国还未能实现以家庭为单位的征税制，因为各方面的条件尚不成熟。在征收物业税后，如何把那些两个人与6个人享有200平米的家庭区分开来？如果不能区分，对不起，那等同于铸币税或者叫通货膨胀税，类似于燕过拔毛。第二，“在很多市场经济国家，许多人因为缴不起税要卖掉房子”。但市场经济国家同样也有用物业税抵扣所得税的，我们现在能做到吗？第三，目前开发商与购房者交纳的零零总总几十项税费，能否真的取消，而统一代之以物业税？如何补偿对已购房者的重复征税？如何抑制地方政府寄生在房地产链条上的大笔预算外费用？
征税抑制产品高价这一怪论成为常见的逻辑，并被经济学家当成武器四处使用。实际上，税收成本必定被转嫁到买卖双方的弱势一方头上，征税抑制的是交易量而不是价格。去年北京房价居高不下，但二手房交易量在一系列政策之下明显萎缩，政府本想抑制房价，结果是冻僵了二手房市场，却没有灭去一手房市场的火，就是明显的例子。
“保有税”未征先热 持有环节征税可否降房价？
增加物业税会不会降低房价，我们可以参照海外成熟市场的经验。开征了物业税的地方房价是不是就非常平稳，事实上并不是。香港、英联邦国家和美国都征收了物业税，但最近几年英联邦各国房价也涨得很快。税收起到的是社会财富再分配的作用，它本身并没有抑制物业市场价格的功能。
就中国的情况来看，我们原先没有这一税种，突然实施有可能在短期内对房价产生抑制作用。但中长期来看，市场该怎么样还是怎么样。比如香港一直就有物业税，1997年之前就有，当年的疯狂炒作与此无关。投机或投资行为和什么相关呢？主要还是跟房贷首期门槛、银行利率以及所得税的高低相关。从长远来看，不存在物业税一征，房价就会下降的规律。
“税务负担指数”高阶段难逃？房产税会否引发“税痛”
开征房地产税的话题又被重新提出，这不禁令许多人感到担心，会不会加重税赋负担？老百姓的担心是有道理的，大伙买房时已经一次性地交足了70年的各种政府税费，凭什么还要再征税？没买房的老百姓也担心，以前房地产的税费是开发商将政府要收的钱“打包”后加到房价里去了，以后如果要征房地产保有税而房价依然高，那岂不是即使买得起也住不起了？
地价房价的永恒争论
建设部副部长刘志峰曾透露，建设部正在研究制定住房保有环节的税费政策，以支持中小户型住宅的发展。但是，是否开征以物业税为代表的保有环节税费一直在争论中。一些专家认为，由于我国相当一部分住房的产权还没有弄清楚，征收保有环节的税收有难度；而且，房产税的征收还需要其他配套的税收政策改革。
华远集团总裁任志强认为，房产税的开征需要有配套措施跟进，据他了解，现在所有开征物业税的国家，土地都不是出让，而是租用。“政府不会先去收你土地的资金，然后收你的物业税。”此外，征收物业税的国家，个人所得税是有减免的，否则就存在重复征税的可能。
富力集团副总经理张辉认为，全国土地价格还在上涨，而且这个涨幅超过了预期，这使得房价的不确定性非常大。SOHO中国董事长潘石屹、万通集团董事长冯仑均认为，2006年土地供应依然偏紧，这不利于缓解供小于求的住房市场矛盾。
而在北京市发改委副主任柴晓钟看来，北京市土地供应总体是正常的，有计划的土地供应是有保障的，“十一五”期间，北京市每年将提供2500万平方米的住房建设，这需1800公顷的土地加以保障。
黄小虎认为，未来城市用地的出路，是充分利用好我们城市现有的存量土地。他以上海为例，“上海是我国土地最紧张的城市之一，但是上海2004年清理出5.4万亩空闲土地，其中浦东新区1万多亩。预计到2010年，工业区外的零星工业用地可以节约出50平方公里。”但业内专家指出，土地利用首先应当建立一个有效的评价指标体系，来防止地方政府对土地的闲置和低效利用。
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