解读“房价基本稳定”：控制房价涨幅 挤压泡沫
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| 作者：华东师范大学东方房地产学院教授
原出处：大渝网 日期: 2007-2-12 |
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如何正确理解“房价基本稳定”的调控目标，对此业界人士中存在不同看法的。一说是抑制房价涨幅过大，那么涨幅小一点是否就达到调控目标呢？究竟涨幅多大才合理呢？目前房价涨幅已从两位数降至一位数是否目标实现了呢？说不清楚。另一种说法是压低房价水平，认为房价过高，要降30%～40%才到位。那么房价的位又在哪里，是否要大幅下降才算实现了调控目标呢？目标不明确就很难具体操作，可见明确房价调控目标的内涵十分重要。
笔者认为“房价基本稳定”的科学内涵应包括三个方面：
其一，是控制房价的涨幅。一般来说，由于土地升值规律的作用、经济增长收入提高的需求拉动以及人口增加、城市化进程的推动等因素，商品住房价格具有上升趋势。所以，房价基本稳定不能理解为房价固定不变，而应是在微幅波动中呈现上升态势。那么多大的涨幅才合理呢？撇开突发因素不谈，假定原先的房价基本合理，其涨幅应与土地升值幅度相一致，与整个物价涨幅、特别是资源资产价格的升幅相适应，并低于城镇居民人均可支配收入的增幅。如果土地年升值幅度为1%，物价涨幅为2%，那住房价格涨幅的低限为3%，再假定人均可支配收入增幅为8%，扣除应对物价涨幅2%及其他生活的改善需要，年住房价格涨幅的高限不得超过5%。由此得出的房价涨幅的合理度约在3%～5%的区间内。当然，实现这一目标，还必须排除市场供求和其他一些外在因素的影响，这要靠宏观调控政策来控制。
其二，挤压房价泡沫。由于住宅资产价格受投资投机性需求拉动的影响特别大，容易产生虚假需求和虚拟价格，亦即商品住宅的需求泡沫和价格泡沫，远离内在价值。如2003年上海平均住房价格上涨24.5%，这同投资投机性炒房过度有密切关系，使房价泡沫急增，而在近两年加强宏观调控后，投资投机性需求大幅下降，挤压价格泡沫，房价就逐步稳定下来，并微幅下降。在市场经济条件下，投资投机性购房需求总是会长期存在的，房价也不可能完全没有泡沫，关键是要控制在合理范围内，国外把住房投资投机性需求的警戒线控制在住宅销售总量的20%以下幅度内的做法，是可以借鉴的。
其三，回归真实价值。判断房价合理与否的根本标准是房屋的内在价值。价值是价格的基础，商品房价格是其价值的货币表现，从理论上说房价符合价值才是合理的。但市场供求关系对房价有重大调节作用。供不应求房价上涨，供过于求房价下跌，当供求平衡时形成均衡价格，大体与价值相符。但价值毕竟是抽象的理论论证，具体化到现实价格，就表现为商品房成本加合理利润，成本是基本稳定的，而利润空间则伸缩性很大，一般规律合理利润应是平均利润。国外房地产开发企业平均利润率为6%～8%，有的国家仅为3%。以此为参照，我国目前房地产开发企业的利润率在15%左右，在房价飞涨阶段甚至高达30%以上，明显偏高。因此，回归真实价值的关键是要控制房地产开发利润，使其限制在合理利润幅度内。房价基本稳定就是要在房屋内价值的基础上微幅波动。
把房价基本稳定的总目标分解后再统一起来，有利于掌握调控目标的具体标准，提高可操作性。
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