律师解读二手房交易案例 二手房私下交易不可靠
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| 作者：未知
原出处：重庆律师在线 日期: 2007-7-3 |
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一直以来，二手房交易主要有两种方式，买卖双方既可通过中介签订买卖协议，也可自行交易。在自行交易的过程中，因二手房交易双方事先考虑不周，约定不明，事后带来麻烦的例子并不鲜见。
■例一
去年年底，市民江某在市区某中介公司看房时，巧遇前来登记房源的市民何某。一个要买，一个要卖，两人一拍即合。正好当时中介公司的经纪人不在，两人遂私下成交了市区青春小区一套建筑面积为60平方米、总价12万元的二手房。由于该房是卖家何某单位的房改房，土地使用权属划拨性质，并做在何某所在单位的总证名下。一开始，江某觉得反正房子买来自己住，加上手头一时也拿不出钱交土地出让金，所以一直没有办理土地证分割手续。后来江某听了家人和朋友的话，觉得还是把土地证办出来更牢靠。然而，当他跟卖家何某联系时，何某却以办理土地证分割手续很繁琐，要占用他不少时间为由，要求江某再付一万元。江某没办法，最后两人讨价还价，商定以5000元了结此事。
浙江金奥律师事务所律师王惠雄认为，对于此类房产首先应当明确，政府是否允许买卖。如果允许，即可进入市场交易。在签订合同时，应当将办理土地使用权的相关事宜一并作出约定。如果没有约定，则很可能产生纠纷。产生纠纷后，通过协商解决是最好的办法。江某这5000元也就算自己考虑不周所付出的代价。
■例二
前不久，在市区企业工作的康某通过朋友介绍，向朋友的朋友杨某买了一套二手房，并支付了10万元房款。双方约定，等房产过户后，交接钥匙时，康某再支付另外2万元购房余款。出于对朋友的信任，杨某在办理完房产过户手续后，就把房门钥匙也交给了康某。没想到，康某拿到房门钥匙后，以该房存在水管渗漏、厕所不好用、客厅窗户破旧等诸多质量问题为由，拒付剩下的2万元余款。杨某没办法，最后只得作出让步，让康某再付1万元了事。
浙江金奥律师事务所律师王惠雄认为，对于二手房的买卖，由于是现房，一般以现状出售。对于双方就所出售的房屋作现场察看。这一环节很重要，表明买受人是接受现状交易的。当然出售者有义务将一些不易发现的瑕疵向买受人告知。对于这些内容，出售者应当有足够的证据证明，自己已经履行了这些义务。就从经验判断，购买者以水管渗漏、厕所不好用为由，不愿支付剩余房款是属于违约行为。
■例三
今年3月，小周买下了堂哥的一套二手房作婚房。这套房子建筑面积80平方米，装修不错，总价也只有18万元。小周向堂哥支付了5万元首付款后，就欢欢喜喜地搬进去住了。三个月内，小周向亲朋好友借钱筹齐了全部房款，并全部付给堂哥。不曾想，5月初，还没等办理房产证过户手续，小周突然接到法院寄来的一纸查封令。原来堂哥因做生意亏本，欠下几十万元债务无力偿还。这套房子已被债权人向法院申请查封。小周欲哭无泪：本想借钱付清房款后，把房子过到自己名下，再通过房产抵押向银行贷款。现在不仅贷款的手续办不了，就连过户都成问题。堂哥欠人家的债务什么时候还清还是一个未知数。
浙江金奥律师事务所律师王惠雄认为，如果小周有足够的证据证明自己已经购买了此套房屋，并且已经交付使用，那么小周应当马上向查封的法院提出异议。至于未支付的房款，可以由法院冻结，不再向其堂哥支付，待其堂哥的纠纷结案后，听从法院的安排。对于小周的合法权益，法院也同样是会保护的。为此，业内人士提醒买卖双方在自行交易过程中，应在合同中尽量作出较为全面的约定，避免事后留下隐患。
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