在房地产买卖过程中，双方已经签订了买卖合同，标的物却因人为或自然原因遭受毁损，处理时应区别不同情况。如果尚未办理房屋产权过户手续，房屋所有权尚未转移，出卖人应当承担责任，已预付了价款的，应当退还预付的价款；买受人交付了定金的，应当双倍返还定金。但在下列情况下，出卖人可以免责：
    （1）房屋遭受水灾、火灾、地震、战争等意外毁损的，出卖人在及时通知买受人并取得有关机构的合法证明的前提下可以免除违约责任。
    （2）买受人超过合同约定的时间不领受房屋，在超过的期限内房屋遭受毁损，出卖人可以免责。  
    （3）虽未办理房屋产权过户手续，但买方已实际使用和管理了房屋，因买方管理不善而导致房屋遭受毁损的，出卖人可以免责。如果已经办理了房屋产权过户手续，房屋的所有权已经转移给买方，房屋遭受毁损的损失由买方自行承担。