国务院出台的《物业管理条例》将于9月1日起正式实施。为进一步推动物业管理活动的规范化、减少物管纠纷、维护广大消费者的权益，7月25日上午，重庆市律师协会房地产业务委员会、重庆市消费者权益保护委员会在市工商局大楼召开了“重庆市物业管理服务合同研讨会”。市政府办公厅三处、市法制办、市工商局、市一中院、市土房局、市物管协会等相关部门负责人以及消费者维权志愿者出席了会议。
焦点话题
本次研讨会的焦点主要集中在业主委员会的法律地位、业主委员会与业主以及与物管企业的关系、大型维修基金的管理、物管费的收取等问题上。
律协王律师认为：市民签订的物管合同中，常有许多不公正的地方。当前的物管中存在许多问题，如对主体之间的法律定位不是很准确，物管是否应该实行强制管理等等。王律师坦言：物管作为一种民事行为，应该遵循民法的基本原则：平等和公平。
常律师则从如何制定业主公约展开。他提出制定业主公约应注意主体和程序，实体上应包括：1、订立公约的目的；2，物业的基本情况；3、业主的权利；4、业主的义务；5、开发商的权利和义务；6、业主大会、业主委员会的组成、议事规则，权利和义务；7、业主委员会与物业管理公司签订、变更或解除合同，费用由全体业主按所拥有的物业比例承担；8、通过租赁或其他方法获得小区房屋使用权的人也应遵守公约。出租房屋的业主对使用人的行为后果承担连带责任；9、违约责任；10、公约自业主大会通过并经全体业主签字之日起生效，报物业管理主管部门备案(包括修改)，修改条款可以自业主大会通过之日即生效；11、介绍签约业主的有关情况。
高律师就如何订立物业管理合同作了详解，他告诫市民仅用条例约束是不够的，倡议落实具体合同。
谢律师提醒市民：不管是物业受买人还是建设单位，只要认真遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、遵守《物业管理条例》等法律法规，做到诚实信用，平等互利，引发纠纷的可能性就要少得多。
会上，消费者代表朱女士还以自己的切身体会道出目前业主委员会的尴尬地位，她呼吁相关部门尽快明确业主委员会的地位。
律师观点
研讨会上，在物业管理合同的定性方面，律协成员出现了分歧。律协的唐律师认为，物业管理合同是服务合同而不是委托合同。他说，在物业管理服务合同中采用“委托”一词可能混淆物业管理合同的“服务”性质。
据说，目前，在重庆市《物管服务合同》(示范文本)中，仍旧采用了“委托”一词，但是，就物业管理关系的根本性质来看，物业管理关系不是委托合同关系，而是服务合同关系，因此，唐律师认为“委托”一词的说法是不正确的。对于物业管理的本质是“服务”这种看法，消费者维权志愿者袁教授表示赞同，她认为：物业管理公司应该以服务为主，但服务不等于是低人一等，它是基于双方地位平等上提供的“产品”。物管公司理应为业主提供相应的服务，而业主也应当协助物管公司的工作。
重庆静升律师事务所的陈鹏飞对此则发表了相反观念：“以服务合同界定物业管理合同是不准确的。它应属于委托合同的一种。”
他认为对合同性质的界定要注意两点，一是不排除这当中有特殊服务、专门的委托；二是物管企业具有管理性。
各抒己见
结合众律师唇枪舌战的辩论，与会的相关政府部门参与了研讨。市物管协会徐志国秘书长倡议要以更具体的服务来落实物管。他说，目前物管上一些费用的承担还不明确、物管企业如何做好小区配套设施的维护工作，如何帮助业主资产保值增值等问题都是亟待解决的。
市法制办的谢秘书长另换角度：“目前，物业法律、法规的发展与重庆市房地产的发展不相吻合，由此产生很多误差。”他指出，物业管理涉及到千家万户的利益，它的发展直接影响到当地的稳定和相关行业的发展。今后，要按市场经济来进行规范，对物业重新思考，包括对“管理”和“服务”理念的思考。据介绍，此前，他们曾对《物业管理服务合同》，到底加不加“管理”二字进行了深入思考，最后还是决定加。不过，虽然已制定了相关管理办法，但监管起来很棘手，还有待相应办法出台。他希望通过类似的研讨会，抓住在条例实施前的“空白期”，把漏洞先堵起来。
市一中院、仲裁委员会、市土房局等相关部门领导也在本次会上各抒己见，从不同的角度对《物业管理条例》阐述自己的观点，为会议增色不少。
据悉，这次研讨会是《物业管理条例》出台后，律协房地产委员会继上次“商品房买卖研讨会”后，再次就房地产相关主题进行深层次、专业化的研讨，在《条例》正式实施前的“空白期”里，及时召开，是对《条例》的一次广泛宣传。市工商局合同处的黄女士表示，律师们及相关部门人士提供的理论观点，非常有价值，收获很大，今后工商局将针对合同文本中一些与现实操作不协调的地方进行调整。
文章出处：重庆日报
