长期以来，在商品房销售过程中，存在着一个让购房人非常苦恼又无可奈何的问题——即房屋面积是否真实的问题。通常情况下，房屋销售按建筑面积计算，问题就产生了，建筑面积是否计算准确无误呢？房地产开发公司标注的建筑面积有没有虚假成分呢？答案颇令人无奈，开发公司弄虚作假的情况时有发生，房屋土地行政管理部门在房产证上的面积记载有时也使人产生怀疑。于是，人们想出一个一目了然的好办法，按使用面积买房。 人们可以自己拿着尺子去量，这样一来购房人心明眼亮，岂非好事！
今年，北京一些聪明的开发公司迎合了这部分购房人的心理，推出以按使用面积销售的楼盘。此举令房地产业为之一震。老百姓更是拍手叫好，相关媒体的报道也是铺天盖地而来。
可能许多人并不知道，北京市早在1996年就有按使用面积销售商品房的规定。不过，这一政策并未付诸实施，北京市建设委员会曾发出（1996）京建开62号文件，该文件规定：自1997年开始，凡新竣工的商品房项目一律按使用面积销售。各区（县）房管部门以此标准测绘面积，制发产权证。
商品房按使用面积还是建筑面积销售，谁优谁劣？哪一个更有利于房地产业的健康发展？怎样才能最大限度地保护购房人的合法权益？我有如下几点看法：
1、市、区（县）国土资源和房屋管理局（以下简称“房管局”）关于房屋面积测绘问题有时让人无法理解。
曾有这样一个案件。某开发公司推出一个楼盘，与购房人签订商品房购销合同时，注明了暂测面积。等到购房人取得房产证后，他们看到房产证上载明的面积与暂测面积有很大差距。购房人找到开发公司要求解决面积误差问题，却遭拒绝。无奈之下，购房人向人民法院起诉。令购房人意想不到的怪事发生了。在开庭日期的前一天，当地房管局让这些购房人拿着房产证去换“新房产证”，理由是：原房产证登记的面积有误。当购房人领到新房产证一看，发现其上面记载的面积与暂测面积完全一致。购房人大惑不解，为什么楼房内面积大小相同的房屋而房产证上的面积却相差五六平方米呢？更有甚者屋内使用面积大的房屋却比使用面积小的房屋的登记面积还小呢？购房人纷纷向房管局提出疑问，房管局先是将这些问题在各部门之间踢皮球，哪个部门都说不清楚。最后，房管局竟然以不接待个人查询为理由予以拒绝。购房人只得吃个哑吧亏。
房管局作为国家房屋土地行政主管机关，有义务将全部真实资料无偿地让购房人查询，对购房人提出的疑问也有义务解释清楚，况且房管局测绘面积也收了费用，它就更应该把这项工作做好。而不应该隐瞒真实资料、信息，漠视购房人的正当合法权益。
2、购房人对于房产证中的面积有异议，却较难启动相关程序予以救济。
1999年3月20日，建设部发出《关于加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知》（建住房[1999]72号），明确规定，房屋权属证书上记载的房屋面积是法定面积，直接关系着产权人的权益。因此，各地房地产行政主管部门要维护法律的权威性，在发放权属证书之前，要严格按有关规范和操作规程进行房地产测量与房屋面积计算工作。
相关的行政规章落实到实务当中却不尽如人意。现实中，如果一个普通购房人认为房产证中登记的面积有误或不准确，他该怎么办呢？通常是找房管局要求更正，房管局也大都置之不理。这样，购房人也就束手无策了。虽然，建设部等相关部门也就购房人对面积问题的异议，规定了一些操作程序，但还十分模糊、笼统。实践中，行政工作人员对此并不重视。
3、应当规定国家质量技术监督部门有对房屋面积的测量权和监督权。
1998年，国家质量技术监督局发布《商品房面积计量管理办法》。根据该办法，技监机构有权对房屋面积进行测量，所测量的面积具有法律效力。其后，在各地建立了一些房屋面积公正测量站，开展房屋面积测量工作。某些购房人认为房管局测量的面积不准确，便向公正测量站提出面积测量的要求。该站经测量后出具了不同于房管局测绘面积的测量结果证明。购房人持此证明向人民法院起诉，要求房管局更改登记面积，要求退回多收的面积的价款。法院一时无所适从，这些案件被搁置下来。
经过一段时间的部、委权限调整后，2000年，国家技术监督局终止了其上述办法的效力。自此，技监部门停止测绘房屋面积。据说，其只对房管局测绘部门的测量工具进行检查。
购房人看到的一线曙光消失了。
本人认为，技监部门依照其国家规定的部门权限，应当有权对房屋面积进行测量。这对于纠正在测绘当中产生的各种不同类型的测量不真实问题起到了很大作用。对于维护房屋面积测量活动中真实性、准确性，发挥着不可替代的作用。
4、房屋面积测量工作是我国房地产业发展过程中一项非常重要的工作。
最近以来，建设部部长汪光焘强调指出，规范房地产秩序将从六个方面认真开展执法检查，切实加大执法力度。这六个方面里，其中之一就是，规范商品房面积计算标准和方法，依法查处“缺斤少两”行为。
依据使用面积计算总价款固然有其有利的一面，即购房人可以自己丈量面积，但也会出现不利的一面，在客观上造成开发公司忽视公共部位、设施的建造。同时，还会引起一系列不必要的麻烦，如公共部位的使用与维修。建筑面积是购房人应当得到的建筑的总面积。不能因建筑面积测量过程中出现不真实、不准确的问题，而否定建筑面积本身的功能和价值。
总之，按建筑面积出售商品房是科学的、合理的。我相信，经过卓有成效的大力整顿以后，建筑面积的测量结果终究会真实、准确；购房人会理性看待房屋面积问题。
